内容摘要：补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础是被拆迁房屋价格的评估，评估结论的载体是估价报告。那么，估价报告在裁决和诉讼中究竟起什么作用呢？在实践中，有两种认识：一是依据；二是证据。笔者同意第二种观点，估价报告在补偿安置纠纷处理中仅起证据作用。建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求应当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》（国办发[1999]92号，评估机构属于“法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构，其行为不具备行政行为效力的全部内容。…
内容摘要：一般来说，在建筑物重置成本估算准确的前提下，准确估算建筑物的累计折旧，是运用重置成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。正确理解资产评估中折旧的实质，弄清楚资产评估折旧与会计折旧的区别，对于评估人员正确运用重置成本法进行资产评估具有重要意义。一、实质和目的不同评估上的折旧，实质是评估建筑物的重置成本至评估基准日的价值减损，即估算由于各种原因造成的建筑物价值的贬值或损失。因此准确地说，估价上的“折旧”不是原本意义上的折旧，而是一种减价修正，其目的是通过这种减价修正求得建筑物在评估基准日的现值。会计上的折旧实质是建筑物这种固定资产的原始成本在产品成本中的分摊，其目的是使该固定资产的原始取得价值，通过折旧这种价值转…
内容摘要：一、我国实行房地产税收评估征税的基本前提我国现有房产税、土地使用税等税种，已不能适应城镇房地产发展新形势的需要。税收收入增长与相关产业发展极不相称，调控功能未得到有效发挥，财产税在城市政府财政收入中所占比重较低，尚未成为地方财政的主体税种，亟需改革。而房地产税的改革涉及诸多方面，其中，开展房地产税评估征税活动是房地产税制度改革的重要内容。国内外税收征管实践表明，按房地产评估值征税。有利于发挥税收调控功能，调节级差收入，合理配置资源，提高地方政府运用税收政策工具的灵活性。但现阶段，我国推行这一征管措施还需要一定的制度和环境条件。（一）税制改革：整合现有房地产税制，及时开征新的房地产税或物业税在税制改革方面，除统一内…
内容摘要：【摘要】随着房地产交易及与之相关的经济活动日益频繁，房地产评估日显重要。在房地产评估中，除考虑市场条件外，还须注意经济外部性的影响。而传统的评估方法没有充分考虑经济外部性对房地产价格评估的影响，为此，本文引入效用函数进行评估，笔者认为，可得出较为准确、合理的评估结果。关键词：经济外部性；房地产评估；效用函数一、房地产评估概述自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。二、房地产评估的…
内容摘要：摘要：随着经济全球化发展脚步的加快，中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。进入2006年后，国际资本更加频繁地进入中国市场，特别是房地产市场，这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展，也为房地产相关产业提供了巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业。外资进入中国，不仅带来了资金，也带来了他们的价值观、评价标准及体系等。就房地产估价行业而言，由于外资在进入一个陌生市场的时候，更倾向于他们所熟悉的、能给他们带来“安全感”的东西，我们惯用的估价体系不一定能被外资所接受，可能在短期内不具备很强的竞争力；但是，我们也应该认识到，国外先进估价体系的引入带给我们一次完善自身估…
内容摘要：【摘要】土地是不可再生的资源，我国高校大多处于城市中心城区繁华地带，商业价值较高。合理开发校园周边土地，有利于开发和利用沿街土地的使用价值，有利于增加高校的财政收入，有利于方便高校师生员工生活，有利于繁荣高校周边的经济，提升办学层次。【关键词】高校；土地；开发；BOT一、高校周边土地开发的背景（一）社会背景从90年代土地批租和房地产快速发展开始，许多高校就在探寻“高校如何开发建设周边土地”。部分高校审时度势，抓住机遇，大胆探索，积极、稳妥，有计划地进行开发建设校园周边土地的尝试。进入新世纪，随着房地产市场和高等教育的快速发展，以科技孵化器、学术交流中心等为载体的项目通过联合共建、BOT等方式的开发得到了进一步发展…
内容摘要：一、我国房地产业的发展及周期性规律新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让…
内容摘要：【摘要】《企业会计准则第3号—投资性房地产》已于2007年1月1日起施行。如何准确地理解这个准则并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产的概念、性质特征、初始和后续计量、转换与处置等方面对投资性房地产准则加以阐述。【关键词】新会计准则投资性房地产准则一、投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂…
内容摘要：一、房地产估价基本权意顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。（一）房地产估价专业人员房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。1.基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（…
内容摘要：【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。笔者针对上述问题,提出审计建议。房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。一、虚增无形资产和开发成本2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支…
内容摘要：房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施等作价出售，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。具有独立法人资格的经济实体，是十一届三中全会以后，随后城市建设开发事业的发展和住宅商品化的推行，逐步从建筑行业分离出来的新兴产业。从1993年7月1日执行分行会计制度起，房地产开发企业实行了独立的企业制度，推动了房地产开发企业的规范发展，但现行制度对有些业务的会计处理未有明确规定或规定不够严密，造成企业的会计核算与实际情况产生较大的出入。现试举几点与同行探讨以求得制度的改进。1、年度销售收回资金的多少，年度支出开发成本的多少与当年企业盈亏无关。房地产开发企业的生产经营有…
内容摘要：一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：1．土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2．房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房…
内容摘要：“配套设施”是指企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。它是房开企业成本核算的重要组成部份，能否正确计算对所得税的影响是很大的。会计上一般将“配套设施”分为“不能有偿转让的公共配套设施”和“可有偿转让的公共配套设施”两类。“不能有偿转让的公共配套设施”包括水塔、锅炉房、游泳池、公厕、自行车棚等：“可有偿转让的公共配套设施”有开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行等，也包括非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；还包括开发项目外为居民服务的供水、供电、供暖、供气的增容增压、交通道路等。对于能有偿转让的公共配套设施，其实际成本应转作为开发产品…
内容摘要：我国房地产企业的开发产品包括土地、房屋、配套设施和代建工程，通常有出售和出租两种形式。在出售阶段，对于没有达到建造合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定，应同时符合下列四个条件确认收入实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。在具体实务中，笔者发现有些房地企业有人为提前或推迟确认收入现象。如当取得销售许可证，与客户签定预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做显然不符合《企业会计制度》的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还…
内容摘要：按规定，房地产开发企业应纳税额的计算公式如下：应纳税额＝应纳税所得额×税率（33%）应纳税所得额＝利润总额±税收调整项目金额利润总额＝经营利润+投资收益+营业外收入-营业外支出经营利润＝主营业务利润+其他业务利润-管理费用-财务费用主营业务利润＝经营收入-经营成本-销售费用-经营税金及附加其他业务利润＝其他业务收入-其他业务支出[例]某房地产开发企业1994年12月31日有关损益类账户余额如下：经营收入24000000经营成本13600000经营税金及附加1920000销售费用2200000其他业务收入400000其他业务支出280000管理费用110000财务费用90000投资收益240000元（其中16000…
内容摘要：按照现行会计制度的规定，短期借款是指企业借入的期限在一年以内的各种借款，包括流动资金借款等。房地产开发企业流动资金借款在1990年以前叫土地开发及商品房借款，它是开发企业为补充房地产开发所需流动资金而向银行借人的款项。开发企业申请借款时，一般应符合下列条件：开发小区或开发项目符合城市建设总体规划要求；小区内规划设计已经有关机关批准；有相应的开发方案或可行性研究报告；开发项目进度已达到规定的要求；有偿还借款本息的能力，并对借款提供符合国家规定的担保。企业可用自有财产或开发产品作为借款的抵押，也可由第三方保证人提供保证。借款合同签订后，开发企业应及时向银行提送用款计划。银行按计划用款时间，将贷款从贷款户转入企业的存款…
内容摘要：一、合并会计报表及其合并范围合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体，以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础，由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并资金流量表。与企业个别会计报表一样，这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果，构成一个完整的合并会计报表体系。按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其拥有一个或一个以上子公司时，其母公司都应编制合并会计报表，将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。1.母公司拥有…
内容摘要：一、现金流量及其分类现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可…
内容摘要：房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面：一、企业所采用的主要会计处理方法的说明不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如：短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账…
内容摘要：摘要房地产开发企业具有一定的特殊性，目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中，由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题，就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析，并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。关键词房地产会计核算问题对策随着市场经济在我国的逐步完善，新的会计制度、会计准则不断发布，对于房地产开发企业来说，目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等，如何在门类众多的制度、准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，更好地发挥会计职能，是会计人员的职责。笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。1…
内容摘要：「摘要」本文在厘定资本和成本概念的基础之上，将资本成本定义为特定企业筹集和使用资本应承担的机会成本。继而论述了资本成本的构成及其四个层次，以及它在现代企业财务理论中的重要地位；在探讨计量资本成本的“现代公式”、“MM方法”之后，作者认为“财务教科书方法”还是最有效的计量方法。本文运用新制度经济学的有关知识，将“加权平均资本成本”分拆为“债务成本”、“市场交易成本”、“所有权成本”等成本概念，开拓了现代企业财务理论的创新空间，增强了现代企业财务理论的解释力。关键词：资本成本债务成本市场交易成本所有权成本一、对资本与成本范畴的厘定要理解和定义资本成本，先要理解和定义好“资本”与“成本”。按照马克思的定义，资本是能带来…
内容摘要：房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原则。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关项目作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面：一、企业所采用的主要会计处理方法的说明不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差别的。为使报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如：短期投资，应说明其期末数的计价方法：按成本计价，还是按成本与市价孰低计价。应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账…
内容摘要：一、现金流量及其分类现金流量表是反映企业在一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入、流出信息的会计报表。现金流量表中的现金，是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。它不仅包括“现金”科目核算的库存现金，还包括企业“银行存款”科目核算的存入金融企业、随时可以用于支付的存款，也包括“其他货币资金”科自核算的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金。至于银行存款和其他货币资金中有些不能随时用于支付的存款，如不能随时支取的定期存款等，不应作为现金，而应列作投资。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变现风险很小的投资。现金等价物虽不是现金，但其支付能力与现金的差别不大，也可…
内容摘要：一、合并会计报表及其合并范围合并会计报表是以母公司和子公司组成的企业集团为一会计主体，以母公司和子公司单独编制的个别会计报表为基础，由母公司编制的综合反映企业集团的经营成果、财务状况及其变动情况的会计报表。合并会计报表主要包括合并资产负债表、合并损益表或合并利润表、合并利润分配表、合并资金流量表。与企业个别会计报表一样，这些合并会计报表分别从不同的方面反映企业集团这一会计主体的财务状况和经营成果，构成一个完整的合并会计报表体系。按照现行制度规定，凡在我国境内设立的房地产开发企业集团，当其拥有一个或一个以上子公司时，其母公司都应编制合并会计报表，将其所控制的境内外所有子公司纳入合并会计报表的合并范围。1.母公司拥有…
内容摘要：按照现行会计制度的规定，短期借款是指企业借入的期限在一年以内的各种借款，包括流动资金借款等。房地产开发企业流动资金借款在1990年以前叫土地开发及商品房借款，它是开发企业为补充房地产开发所需流动资金而向银行借人的款项。开发企业申请借款时，一般应符合下列条件：开发小区或开发项目符合城市建设总体规划要求；小区内规划设计已经有关机关批准；有相应的开发方案或可行性研究报告；开发项目进度已达到规定的要求；有偿还借款本息的能力，并对借款提供符合国家规定的担保。企业可用自有财产或开发产品作为借款的抵押，也可由第三方保证人提供保证。借款合同签订后，开发企业应及时向银行提送用款计划。银行按计划用款时间，将贷款从贷款户转入企业的存款…
内容摘要：房地产开发企业的经营，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体的综合性服务产业部门。这种行业特点决定了房地产企业会计处理与所得税处理的复杂性。税法与新企业会计制度是房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整的重要依据，此外在国税发[2003]83号文（《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》）基础上出台的《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对进行该项业务操作有重要指导作用。一…
内容摘要：「摘要」本文在厘定资本和成本概念的基础之上，将资本成本定义为特定企业筹集和使用资本应承担的机会成本。继而论述了资本成本的构成及其四个层次，以及它在现代企业财务理论中的重要地位；在探讨计量资本成本的“现代公式”、“MM方法”之后，作者认为“财务教科书方法”还是最有效的计量方法。本文运用新制度经济学的有关知识，将“加权平均资本成本”分拆为“债务成本”、“市场交易成本”、“所有权成本”等成本概念，开拓了现代企业财务理论的创新空间，增强了现代企业财务理论的解释力。关键词：资本成本债务成本市场交易成本所有权成本一、对资本与成本范畴的厘定要理解和定义资本成本，先要理解和定义好“资本”与“成本”。按照马克思的定义，资本是能带来…
内容摘要：随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。…
内容摘要：【摘要】房地产评估行业在我国已走过二十几年风雨历程，随着新会计准则的颁布，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大。本文探讨新会计准则对房地产评估的影响及其应采取的策略。【关键词】新会计准则；公允价格；房地产评估2006年2月15日，财政部正式发布了新企业会计准则体系。新会计准则是在国际会计准则趋同背景下出台的，吸收了国际会计准则的成果。其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》改变了以往企业会计制度对所有房地产都是按照历史成本进行会计计量的局面，允许企业在一定条件下，按照公允价值进行会计计量。企业自己按照公允价值计量其投资性房地产存在问题，企业自身很难具有真正的公允性，因此，必须委托外部独立的专业房地产评估机构…
内容摘要：摘要：对于中小型房地产企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步，也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间，但是固守着传统的发展模式和竞争战略，肯定是不行的。为了寻求突破，实现突围，中小型房地产企业应迅速找准自己的定位，找到自己的优势，制定自己的发展战略，走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长，避己之短，充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境，笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。关键词：宏观调控；中小型；房地产企业；差异化。中小型房地产企业在实力逊色的情况下，需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核…